编者按
根据《厦门市城市总体规划（2011—2020年）》，到2020年，厦门常住人口有望达到500万人，将建设成为特大城市。
而厦门本岛空间狭小、人口密度高，承载量已日趋饱和，急需新的城市空间来容纳不断增长的人口。在岛外区域成熟度、宜居度不断增强的背景下，未来岛外地区将迎来大量的人口流入，岛外房地产市场迎来重大发展机遇。
本文从规划与区位、配套设施、房地产市场以及人口和产业四个角度对海沧马銮湾新城、集美北站新城、同安滨海新城、翔安东部新城四大新城进行分析研究，为开发商将来进一步布局岛外、拿地开发提供决策参考。 接下来两周内本公众号还将继续推送集美北站新城、翔安东部新城投资潜力分析，敬请期待。
一、区域概况&未来规划
马銮湾新城东至新阳大桥，西至孚莲路，南至翁角路，北至海翔大道，总规划用地面积37平方公里，规划人口规模约37万人。新城对内连接集美、海沧两个行政区，对外衔接漳州，是城市的重要节点，将被打造成为厦门副中心。
马銮湾以自然山水格局、深厚的文化底蕴为支撑，将海绵城市建设理论全面落实马銮湾新城内，将建设成为厦漳新兴产业综合服务中心、产城融合的国际化生态海湾新城。
作为厦门最后一个待开发的海湾，马銮湾融合山、海、湾、湿地、温泉等丰富的自然景观，被定位为国际顶级的高端商业住宅区，将被打造成为最宜居的生态新城，成为美丽厦门的生态示范窗口。
为了打造成国际高尚居住湾区，政府投入数百亿建设市政配套，2015年累计超过22项市政、交通、公共设施启动。按照规划，马銮湾片区还被选作厦门海绵城市建设试点区域，未来还将引入软件园四期等高新产业，在居民生态生活建设方面再次领先全市。
二、基础设施配套
马銮湾新城是厦门本岛和西部城市连结的交通枢纽，北面通过新阳大桥与集美杏林湾片区相连，往东经由海沧大道即可通往海沧大桥。片区内马青路、新阳路、翁角路、新景路等路网通达，规划中的轨道2号线也进一步升级了区域交通配套。交通方面，规划中的地铁4号线与2号线在马銮湾形成“十”字交叉，将马銮湾与自贸区、厦门北站、大嶝岛国际机场三个岛外的核心新兴板块进行串联。
海沧海底隧道、地铁2号线两条交通大动脉“输血”马銮湾，使其与岛内的距离缩短到了10分钟以内：地铁二号线未来5站即达岛内；第二西通道（海沧海底隧道）已于2016年3月底正式开工，未来可快速链接海沧与岛内。
2016年马銮湾还将规划建设专供自行车使用的“高速路”网络，绿色出行将成马銮湾新城新标志。医疗和教育资源方面，马銮湾新城已有海沧中学、海沧二实小和长庚医院等，厦门一中海沧校区也已启动建设。
三、房地产市场
1土地市场：七雄争霸 地价领跑
近年来，海沧南部新城可开发地块已见底，马銮湾片区取而代之成为海沧商住地块的集中供应区，作为新兴起步的城区，马銮湾新城许多区域土地仍在收储过程中，目前片区的土地供应方面出现青黄不接的局面。作为地理区位优越、政府重点打造的人居新城，马銮湾新城拥有独特的海景资源，齐全配套项目，“国际顶级居住湾区”的规划理念……多重利好的加持下该片区不断升温，以黑马之势强势崛起，发展速度之快令人侧目。
除了“拓荒系”房企——禹州与万科外，马銮湾正受到越来越多房企的青睐，以至于地王频出——2013年8月泰禾以40.52亿元的高价入主H2013P04地块，震撼鹭岛。随后的，海投、融侨、海尔、龙湖等房企不断攻城略地，区域土地价格水涨船高，成为岛外土地市场的“领头羊”。2015年9月龙湖联合首开以45亿元夺马銮湾“双料”地王(H2015P05)，更是奏响了土地市场的高潮。
目前，马銮湾区域地价高企，综合2013年泰禾拿下H2013P04地块之后的市场表现，区域土地价格中位数高达13374元/平方米。未来随着新城建设的推进，马銮湾区域的地价或将继续领跑厦门岛外市场。
从图智土地投资中心获悉，马銮湾新城目前土地储备总量较大，未来土地开发方向大概是从南往西，再由东往北，预计8-10年拓展至马銮湾北岸。2016年厦门供地计划（以实际发布版本为准）显示，马銮湾新城将再迎居住用地出让，地块位置暂定于长庚医院以西、新阳大道以南。
马銮湾新城已出让商住地块、案名及价格一览表
(数据截止日期：2016-5-4，数据来源：网络)
2房产市场：厚积薄发 预期向好
凭借优质的自然景观资源、超前的现代化规划设计、国际化顶级居住湾区的定位，加上众多重量级开发商的“力捧”，马銮湾新城厚积薄发，犹如冉冉升起的闪亮新星，备受各界关注。纵观本区域内目前正在开发的楼盘，既有以独栋、双拼、联排别墅为主的高端项目——泰禾•厦门院子、融侨观邸，也有主打中小户型的刚需大盘——海投青春海岸、海沧万科城等。
从近五年厦门市各区商品住宅均价走势来看，海沧区的楼盘均价已经跃居岛外市场第一，马銮湾新城作为继海沧湾新城之后的区域新增长极，对全区的房产市场拉动作用功不可没。这主要得益于：马銮湾新城的价值预期受到消费市场认可；地价增长对房价的推动力；房地产开发商一致看涨后市预期。
目前，马銮湾新城的主要居住楼盘集中在南部位置，高层住宅均价约17760元/平，别墅住宅均价约35000元/平。从研究机构、开发商、房产中介、购房者等群体反馈的情况来看，本区域商品住宅的市场接受度较为可观，未来楼市预期仍然向好。但是，也有业内人士提出，近年来马銮湾新城的地价不断推高楼价，应当警惕区域价值预期透支以及楼市的周期性颓势。
四、人口与产业
1产业
产业对新城的带动功不可没。目前，马銮湾片区半径3-5公里范围内分布的新阳、东孚、灌口等工业园区及生物医药港、住宅产业园、铁路物流园等特色产业园已形成产业效应，厦门自贸区的范围已圈定海沧保税港区。
根据产业发展体系，未来马銮湾新城建设瞄准引进智慧、健康、现代服务业三大产业，以电商产业为核心产城一体化的软件园四期选址马銮湾，将进一步推动马銮湾的产业与经济发展。由于海沧南部新城不论在居住空间还是产业空间方面趋于饱和，随着产业园区不断发展成熟，马銮湾新城将承接大量周边的产业人口，由此迎来发展机遇。
2人口
历经十几年的发展，海沧如今已经成为新厦门人的重要门户区，但随着海沧新城土地资源日渐稀缺，马銮湾新城的深度开发势在必行。作为与海沧保税港区联动互补区域，马銮湾承接着为外来企业和人才提供城市配套尤其是居住型配套的重要工作。
据悉，规划中的马銮湾新城总建设用地面积约25平方公里，规划居住人口约36万人，预计在8年内形成产城高度融合的国际化生态海湾新城。
有规划业内人士认为，海沧北部未来发展模式有望采用滚动式开发，将东孚片区纳入马銮湾新城范围，让新城北部与杏林湾片区连接为更广阔的生活区。若新城每年吸纳2—3万人口，10年间，东孚—马銮湾新城将集聚二三十万人口，随着各项生活、居住、产业配套的跟进，马銮湾逐渐发展成为高端宜居的岛外重点生活区。
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