买新房前为什么要关注土拍（买房前要做哪些准备）

不少人买新房的时候不仅关注房地产市场情况，还会关注土拍市场，那么买新房前为什么要关注土拍？

买新房前为什么要关注土拍

1、可以了解城市整体供应量

房地产市场是一个供求关系市场。通过土拍可以粗略看出未来一年整体的新房供应量。这里复习一下简单的经济学原理：价格由供求关系决定。由此大致判断新二手房市场价格变化趋势。

2、便于锚定未来一年的买房区域

哪些城区、商圈供应了较多土地，未来一年大概率房屋交易的热门区域就在那里。比如A板块，地块数量和住宅面积供应大，一年后新房住宅供应套数多，买房人的数量多;三年后居民交房入住，人口带来消费需求，倒逼商业等生活配套快速发展迭代。居住氛围浓厚，配套成熟，自然能带动当地的二手市场。

3、方便预判未来一年的优质盘

城市新房销售的住宅从价格、地段到户型，越来越同质化，如何才能选到“质量过硬”的好房子?开发商和物业公司的品牌，是一个重要参考维度。通过土拍就能知道品牌开发商对地块的重视程度。是否拿地?多少价格拿地?几家竞拍?来预判未来一年好房子会落地哪里。

4、决策该不该买房

通过关注城市土拍情况，看看市场楼面价、供地区域、拿地房企，就能了解此刻销售的住宅是有潜力还是持平?自己看中的房子有没有选在有发展前景的地段上。

买房前要做哪些准备

一、首先了解自己是否具备买房资格

在非限购城市，大多数人都是具备买房资格的。但如果是在限购城市(北上广深和三亚)买房，则要了解限购政策。例如，外地人在上海买房，要满足已婚、社保缴满5年且在上海无房等条件。买房前，先查看下自己是否具备买房的资格。

二、了解买房相关政策

了解买房政策很重要，比如了解首套、二套房首付比例分别是多少，这样可以方便准备买房首付预算;又如了解公积金贷款政策，可贷款额度等，看看自己能用公积金贷款到多少钱，以减轻还贷利息;了解买房需要缴纳的相关税费政策，大致算下自己买房要缴纳多少税费，做好买房预算，另外，如果是买二手房，则要选择满2年的，这样可免征营业税等。根据买房政策，作出利于自己的买房计划。

三、根据实际情况规划购房经济支出

买房，最重要的是钱的多少。金钱决定房子的地理位置、户型面积的大小、居住品质的高低等。先大概计算下自己可以出多少首付，能够承担总价多少万的房子，计算下自己可以贷款的年限是多少，结合自己的月收入看看自己可以承受的月供。另外，还要记得留出一部分钱来用于缴纳税费和后期交房需要支付的维修基金等。

四、确定自己的购房目的

买房如果是为了落户，那就不能买40年产权的房子，70年产权的才能落户。了解当地的落户政策是怎样的，对于购买的房屋的总价、面积大小有无要求。

买房如果是为了小孩子上学，则要了解当地的入学政策、买房入住后几年内能对口该小学等，如果是买的二手房，则要注意原房主户口和学籍的迁出。

买房如果是为了投资，则要考虑好地段、投资受益等相关的问题。要根据自己的需求选择适合自己的房子。

五、置业范围的筛选和确定

选择置业的区域，一是可以根据自己的工作地点来确定，可以选择在附近，这样上班也方便;二是可以根据自己的购房资金、个人需求来选择适合自己的区域。当然，买房最重要的一点，交通因素不能忽视，要选择交通方便的地方。

六、了解相关的买房知识

买房前了解相关的买房知识非常有必要，常见的买房知识如下：

五证二书：买房前，一定要看五证二书，有了这些证，买的房子才有保障。

公摊面积：是指每套商品房依法应当分摊的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房等建筑面积;作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚以及作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。

建筑面积≠套内面积：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

层高与净高：净高=层高-楼板厚度，层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

定金与订金：订金一般能退，而定金不能退。定金是通过书面约定由一方向对方给付一定数额的货币作为合同担保，接受定金的一方如果不履行义务，需向另一方双倍返还定金。而订金并非专门的法律概念，没有直接的法律规定，司法实践中一般被视为预付款，如果出现违约情形，并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果，适用不了“定金罚则”，而是得根据实际情况及各方当事人的过错来让违约方承担违约责任。