为什么万科在竞得资产包三年后才引入战略投资者以信达为首的七家公司

历史总是充满巧合。2020年6月29日，万科发布公告，拟转让下属公司广州市万溪企业管理有限公司(以下简称“广州万溪”)的50%股权给“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”(以下简称“信托计划”)，为广信资产包引入以信达为首的七家战略投资者，同时万科将继续担任项目操盘方，推进项目建设。三年前的同一天，2017年6月29日，广州万溪以551亿元竞得广信资产包，这场竞拍被业界称为“史诗级交易”。

股权溢价转让 万科回笼巨额资金

公告显示，本次交易完成后，万科将整体回笼资金390.4亿元。根据公告披露信息，此前万科累计已对广州万溪投入470.4亿元，其中80亿元为股权投入， 390.4亿元为股东借款。此次万科引入战略投资者并不是单纯的股权转让，而是采用“股权+债权”的交易方式，分三步走：万科将广州万溪50%股权以70.4亿元的价格转让，收回前期股权投入40亿元，获得预付款溢价30.4亿元;同时根据“同股同投”原则，信托计划根据万科此前的股东借款投入，向广州万溪提供借款70.4亿元用于归还万科给广州万溪的前期借款;最后引入并购贷249.6亿元，归还万科给广州万溪的剩余前期借款。

引入合作方已酝酿多时

为什么万科在竞得资产包三年后才引入战略投资者，而且是以信达为首的七家公司?

根据万科2017年6月30日发布的《关于竞得广信房产资产包项目的公告》称，“公司将与竞拍前已有联合投资承诺之合作方进一步落实共同开发事宜，并根据董事会授权与其他意向合作方协商共同合作开发事宜”。在后续的多次关于广信资产包的公告中，万科也一直表明了引入合作方的意向，由此可见万科引入战略投资者早有布局。

本次公告显示，经过三年筹备，广州万溪先后推进资产的交割、改制，直到2019年12月广信房产完成改制，从全民所有制企业改制为有限责任公司后，引入战略投资者的前期准备工作才终于完成。如今改制完成后仅半年，以信达为首的七家战略投资者便迅速引入，显然是一个长期谋划的结果。

“信达作为战略投资者，完全在意料之中。信达掌握了广信的众多债权，是广信资产包的核心债权人之一。三年前，信达也曾经参与过广信资产包的投标。而对万科而言，在自己已经掌握广信资产包的操盘权后，与信达这样擅长不良资产处置且资金实力雄厚的合作方联手，显然是上选。”一位不良资产业内人士表示。

万科新野心——提升操盘大型复杂项目的核心竞争力

三年前万科拿下广信资产包，业界称其为“史诗级交易”。此后两年间，万科又在北京、杭州多地频频参与多宗资产包的收购和盘活。今年4月28日，万科参股深圳国资委设立的深圳资产管理有限公司，同样是以不良资产处置为主业。

上述业内人士分析，一方面，在招拍挂竞争日益白热化的市场形势下，收购各类资产包的模式已成为获取优质项目的重要渠道之一。另一方面，资产包又往往是大型复杂项目，包括风险和收益都很高的不良资产包，解包和盘活有很高的门槛和难度，广信资产包沉寂了20年，万科很清楚广信资产包的难度和复杂性，可以说是大型复杂项目中的难中之难，如果不是有志于在大型复杂项目领域有一番大作为，万科不会动用如此巨资拿下广信资产包，倒逼自己在一个最难的不良资产包项目中去锻炼能力。可以推测，从三年前决定拿下广信的那一刻起，万科已经下了决心，要通过啃广信这根硬骨头，在大型复杂项目方面走出一条路来，建立起这一领域的核心竞争力，近年万科的频频动作也说明了其在这一领域深耕的野心。”